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Nouvelles canadiennes

Une hypothèque sur 47 ans ? Ils sont là – et des plus longs pourraient arriver

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Le principal régulateur bancaire du Canada mettra bientôt en œuvre de nouvelles lignes directrices pour le marché hypothécaire, visant à réduire les risques posés par les prêts hypothécaires à amortissement négatif – des prêts immobiliers dont les délais de paiement ont augmenté au fil des années, voire des décennies, parce que les paiements ne suffisent plus à rembourser le prêt. les termes originaux.

Ce mois-ci, le Bureau du surintendant des institutions financières dévoilera de nouvelles lignes directrices en matière de suffisance du capital pour les banques et les assureurs hypothécaires. Parmi les changements attendus, certains viseront à freiner la vague de prêts amortis négatifs.

Environ un prêt immobilier sur cinq dans trois grandes banques canadiennes est désormais amorti négativement, ce qui se produit lorsque des années s’ajoutent à la durée de paiement du prêt initial parce que les mensualités ne suffisent plus à couvrir autre chose que les intérêts.

Sur un prêt immobilier standard de 25 ans, dans des circonstances normales, un certain pourcentage du paiement hypothécaire va à la banque sous forme d’intérêts, tandis qu’une autre partie est affectée au remboursement du principal. De cette façon, à mesure que l’emprunteur effectue ses paiements, il doit de moins en moins d’argent au fil du temps.

Mais en raison de la hausse importante et rapide des taux d’intérêt au cours de la dernière année et demie, cet équilibre a été déséquilibré.

C’est arrivé à Michael Girard-Courty. Il a acheté l’année dernière un duplex à Joliette, au Québec, grâce à un prêt à taux variable sur 25 ans. Le paiement mensuel était tout à fait conforme à son budget, à 1 156 $. Mais depuis qu’il a signé sur la ligne pointillée, la Banque du Canada a augmenté les taux d’intérêt à plusieurs reprises, ce qui signifie qu’une part de plus en plus importante de son paiement est affectée aux intérêts et non au remboursement du prêt au rythme qu’il avait prévu.

Dans l’état actuel des choses, « seulement 23 $ servent à payer le capital de mon hypothèque et le reste est entièrement constitué d’intérêts », a-t-il déclaré à CBC News lors d’une entrevue. « Et mon hypothèque est passée de 25 ans à 47 ans. »

Même s’il espère pouvoir changer cela, soit en réduisant les taux, soit en augmentant le montant des versements, l’investissement qu’il a acheté dans l’espoir d’accélérer sa retraite s’est rapidement transformé en un passif qui est sur le point de durer plus longtemps que prévu. travail.

« Ce n’est pas une situation amusante et je ne m’attendais pas à me retrouver dans une telle situation », a-t-il déclaré. « Je ne sais pas comment ça va finir. »

Le propriétaire Michael Girard-Courty se tient devant sa maison.
Michael Girard-Courty a acheté un duplex à Joliette, au Québec, l’an dernier. En moins d’un an, son hypothèque est passée de 25 ans à 47 ans. (Emiliano Bazan/CBC)

Il n’est pas le seul dans cette situation. Il est difficile d’obtenir des chiffres exacts, mais les documents réglementaires déposés par les plus grandes banques du Canada montrent que les prêts amortis négatifs constituent une dette importante et croissante. Environ un cinquième des prêts hypothécaires inscrits chez BMO, TD et CIBC se situaient en territoire d’amortissement négatif au dernier trimestre.

Cela représente près de 130 milliards de dollars de dette immobilière où, au lieu d’un prêt standard de 25 ans, l’hypothèque est étalée sur 35, 40 ans ou plus. Et comme environ 100 000 prêts hypothécaires doivent être renouvelés chaque mois au Canada, il est probable que d’autres soient en route.

Courtier hypothécaire Patrick Betu dans son bureau.
Le courtier hypothécaire Patrick Betu estime que les règles qui autorisent autant de prêts à amortissement négatif doivent être mises à jour. (Philippe de Montigny/CBC)

Patrick Betu, un courtier hypothécaire à Ottawa, affirme qu’il s’agit d’une « situation alarmante » à laquelle il faut remédier.

Betu affirme qu’aucun de ses clients n’a de prêts à amortissement négatif, en grande partie parce qu’il recommande des prêts à court terme à taux fixe pour surmonter la volatilité actuelle.

« Évidemment, nous n’avons pas de boule de cristal, donc nous ne pouvons pas vraiment dire si les taux hypothécaires vont baisser ou non dans un avenir proche, mais c’est essentiellement la situation de mes clients », a-t-il déclaré.

Certains prêteurs limitent la possibilité d’amortissements négatifs soit en exigeant des emprunteurs qu’ils effectuent des paiements forfaitaires lorsque leur combinaison de paiements approche de la limite, soit en les faisant passer à un prêt à taux fixe avec des paiements plus élevés mais réguliers.

Deux autres grandes banques canadiennes, la Banque Royale et la Banque Scotia, font exactement la même chose, c’est pourquoi elles se trouvent dans une situation différente.

« Nous ne créons pas de produits hypothécaires dont la structure entraînerait un amortissement négatif, car les paiements sur les prêts hypothécaires à taux variable augmentent automatiquement pour garantir que les intérêts courus sont couverts », a déclaré RBC dans son plus récent rapport aux actionnaires.

(Malgré cela, près du quart des prêts hypothécaires inscrits à RBC sont amortis sur plus de 35 ans. Chez TD, c’est 22 pour cent, chez BMO, c’est 18 et chez CIBC, c’est 19, tandis qu’à la Banque Scotia, moins de 1 pour cent des prêts hypothécaires en cours à RBC sont amortis sur plus de 35 ans. le portefeuille de prêts immobiliers des banques au Canada est d’une durée supérieure à 35 ans, a récemment révélé Scotia.)

Betu fait partie de ceux qui pensent que les prêts à taux variable avec des paiements fixes qui conduisent à des amortissements négatifs ne devraient pas du tout être autorisés, et il espère que les nouvelles règles les réprimeront.

Lors d’une récente conférence de presse, le chef du Bureau du surintendant des institutions financières, Peter Routledge, a jeté un froid sur l’idée qu’une quelconque « répression » était imminente, mais a déclaré que les prochaines lignes directrices visent à réduire le risque que ces prêts soient liés. présente au système financier dans son ensemble.

« La concentration des risques n’est pas suffisamment élevée pour nous inquiéter sérieusement (…) mais si vous m’aviez (demandé) il y a cinq ans si je souhaitais un problème de cette ampleur, non. » il a dit. « Je pense que les banques, les institutions financières et les emprunteurs s’en porteraient mieux si la prévalence de ce produit était moindre. »

Routledge affirme qu’il y a environ 250 milliards de dollars de prêts hypothécaires au Canada qui sont actuellement amortis sur 35 ans ou plus, ce qui est un bon indicateur d’un prêt qui est déjà plus long que prévu initialement ou qui le sera bientôt.

Cela représente moins de 10 pour cent de la dette hypothécaire totale du Canada, qui s’élève à un peu plus de 2,1 billions de dollars – « ni petite, ni énorme non plus (mais) gérable », a déclaré Routledge.

Mais il a reconnu qu’il s’agit d’un problème, et les lignes directrices qui seront publiées ce mois-ci « commenceront à discuter de la façon dont nous pourrions résoudre ce problème et comment nous pourrions mettre en place un peu plus de surveillance réglementaire pour rendre ce produit un peu moins répandu ».

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