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Pourquoi votre taux hypothécaire est probablement différent de la « moyenne »

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Pourquoi votre taux hypothécaire est probablement différent de la « moyenne »


Washington DC
CNN

Le taux hypothécaire moyen aux États-Unis a atteint 7,49 % cette semaine, son plus haut niveau depuis 23 ans. Mais le taux que vous pourrez obtenir auprès d’un prêteur pourrait être très différent. Il pourrait être soit un peu supérieur à la moyenne actuelle, soit inférieur. Tout dépend des attributs financiers et des risques que vous présentez aux prêteurs en tant qu’emprunteur.

Même si les taux moyens de l’ordre de 2 à 3 % que les acheteurs de maison ont obtenu au cours des dernières années ne reviendront pas de sitôt, les taux hypothécaires ne devraient pas non plus rivaliser avec les taux exorbitants des années 1980, qui ont grimpé à près de 19 %. % au milieu de l’inflation.

Mais votre tarif peut différer des tarifs hebdomadaires moyens publiés.

Voici ce qui entre en jeu pour le déterminer.

Votre taux hypothécaire est basé sur un calcul effectué par le prêteur sur la probabilité que vous, en tant qu’emprunteur, les remboursiez. Il s’agit d’une approche appelée « tarification basée sur le risque » qui détermine le montant que vous devrez payer au prêteur pour le prêt.

Plus le risque que vous présentez est faible, plus votre taux hypothécaire sera bas.

Parmi quelques attributs positifs assez connus :

  • Votre pointage de crédit. Il s’agit généralement de votre score FICO, mais il en existe d’autres types, comme un score Vantage utilisé par les sociétés d’évaluation du crédit. Plus celui-ci est élevé, meilleur sera votre tarif. Les emprunteurs hypothécaires qui sont « super prime » ou très bons ont des scores FICO supérieurs à 720, selon le Consumer Financial Protection Bureau. Le niveau suivant est celui des emprunteurs « prime » avec des scores compris entre 660 et 719, suivis des « quasi-primes » entre 620 et 659. Un score inférieur à 619 est considéré comme « subprime » ou « subprime profond » si le score est moins de 580. Ces catégories varient selon le prêteur.
  • Votre proportion de dettes par rapport à vos revenus. C’est également ce qu’on appelle votre ratio dette/revenu. Plus ce ratio est bas, mieux c’est pour vous. Généralement, si c’est 35 % ou moins, vous êtes en bonne forme. En revanche, s’il est de 50 % ou plus, les prêteurs limiteront probablement vos options d’emprunt.
  • Un solide historique d’emploi. Un emploi stable signifie être un emprunteur plus sûr aux yeux d’un prêteur.
  • Un solide historique de paiement de vos dettes. Il s’agit généralement de dettes figurant sur un rapport de crédit, comme des prêts étudiants ou personnels, des cartes de crédit ou des prêts automobiles. Payer votre loyer à temps n’est généralement pas pris en compte dans une cote de crédit traditionnelle, mais avoir une preuve de paiement constant à temps peut aider à réduire votre taux.
  • Un cosignataire du prêt. Un cosignataire avec un bon crédit réduira votre profil de risque.

C’est l’un des principaux facteurs déterminants pour réduire votre taux hypothécaire. Les emprunteurs qui sont en mesure de payer 20 % d’un prêt hypothécaire – également connu sous le nom de prêt hypothécaire avec un rapport prêt/valeur de 80 % – sont considérés comme des emprunteurs à faible risque car ils ont immédiatement plus de poids dans le jeu.

Les emprunteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % sont susceptibles de payer un taux plus élevé.

Les demandes examinées par Freddie Mac pour déterminer son taux hypothécaire hebdomadaire moyen se limitent à des prêts conformes avec un acompte de 20 %, ils seront donc automatiquement à des taux inférieurs à ceux d’une population plus large d’emprunteurs qui déposent moins.

Entre juillet 2021 et juin 2022, la mise de fonds typique pour un acheteur d’une première maison était de 6 %, selon la National Association of Realtors. La mise de fonds typique d’un acheteur régulier, probablement utilisant la valeur nette d’une maison vendue, était plus élevée, à 17 %.

Si l’une des autres mesures mentionnées ci-dessus est jugée faible, le demandeur de prêt hypothécaire peut s’attendre à payer un taux plus élevé.

De plus, à mesure que les emprunteurs diminuent dans les scores FICO, ceux considérés comme « à risque » par le secteur – souvent en raison de leurs antécédents de crédit limités (ou inexistants) – sont considérés comme plus risqués et peuvent s’attendre à se voir facturer un taux hypothécaire plus élevé s’ils sont autorisés à emprunter.

Une analyse récente des prêts hypothécaires de 2022 a montré que les refus de demandes de prêt hypothécaire ont augmenté au cours de l’année écoulée, en grande partie en raison de revenus insuffisants.

Les acheteurs plus jeunes peuvent avoir des antécédents professionnels trop courts ou trop inégaux pour pouvoir bénéficier de taux inférieurs.

Vous n’êtes pas obligé de vous contenter de la première offre que vous recevez. Si vous pensez pouvoir faire mieux, magasinez et obtenez des devis auprès de divers prêteurs comme une banque, une coopérative de crédit ou un prêteur en ligne.

Une autre façon pour les personnes à qui un certain taux hypothécaire est proposé de le réduire est de réduire le taux avec des points de réduction. Cela revient à payer par anticipation vos intérêts.

En règle générale, chaque point équivaut à 1 % du coût hypothécaire de l’emprunteur. Payer 1 point fait baisser le taux d’environ 0,25 %. Un emprunteur bénéficiant d’un prêt de 400 000 $ peut réduire un taux hypothécaire de 7,5 % à 7,25 % pour 4 000 $.

En réduisant le taux hypothécaire dès le départ, les coûts mensuels seront moindres pendant toute la durée du prêt.

De plus, même si cela ne réduit pas nécessairement votre taux d’intérêt, mettre plus d’argent réduira le montant global de votre prêt, ce qui peut réduire vos mensualités.

Parmi les attributs qu’il est interdit à un prêteur de prendre en considération pour déterminer le risque d’un emprunteur figurent la race, la couleur, la religion, l’origine nationale, le sexe, l’état civil, l’âge et toute autre catégorie protégée par la loi sur l’égalité des chances en matière de crédit.

La loi interdit également aux créanciers de discriminer les demandeurs de crédit qui ont reçu des revenus d’un programme d’aide publique ou parce qu’un demandeur a exercé un droit en vertu de la loi sur la protection du crédit à la consommation.

Au-delà de cela, il existe des protections supplémentaires pour les consommateurs qui visent à assurer la transparence sur les décisions de crédit d’un prêteur, en raison du Fair Credit Reporting Act de 2011.

Selon la loi, la règle de tarification basée sur le risque oblige les prêteurs à informer les consommateurs si leurs conditions sont pires, sur la base des informations contenues dans leur rapport de crédit. Les entreprises et les prêteurs le font de différentes manières. Beaucoup divulguent à tous les clients que les décisions basées sur le rapport de crédit d’une personne ont un impact sur les conditions et les taux proposés.

De plus, si un prêteur refuse une demande de prêt sur la base des informations contenues dans un rapport du consommateur, le prêteur doit fournir un avis « d’action défavorable » au consommateur pour expliquer la raison du refus.

Un emprunteur peut alors savoir quel domaine de son profil financier doit être amélioré, afin qu’il puisse être approuvé la prochaine fois.

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