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Les initiés de l’immobilier se demandent comment le juge des fraudes de Trump a évalué Mar-a-Lago

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Les initiés de l'immobilier se demandent comment le juge des fraudes de Trump a évalué Mar-a-Lago


New York
Affaires CNN

Un juge de New York a statué la semaine dernière que l’ancien président Donald Trump avait gonflé la valeur de sa propriété de Mar-a-Lago d’un montant époustouflant de 2 300 %.

Cette conclusion, qui fait partie d’une décision choquante qui a déclaré Trump et ses fils adultes responsables de fraude, n’était qu’un des nombreux exemples dans lesquels le juge Arthur Engoron a estimé que la valeur de l’empire immobilier de Trump avait été grossièrement gonflée.

Mais la conclusion de Mar-a-Lago en particulier fait sourciller les experts immobiliers et juridiques en raison de la mesure sur laquelle le juge Engoron s’est appuyé : la valeur d’expertise de l’évaluateur fiscal du comté.

« De 2011 à 2021, l’évaluateur du comté de Palm Beach a évalué la valeur marchande de Mar-a-Lago entre 18 et 27,6 millions de dollars », a écrit Engoron dans sa décision.

Le juge a noté que Trump avait évalué Mar-a-Lago entre 426,5 et 612 millions de dollars, « une surévaluation d’au moins 2 300 % par rapport à l’évaluation de l’évaluateur ».

Mais il est bien connu que l’évaluation fiscale est généralement, mais pas toujours, inférieure à celle que demanderait une propriété sur le marché libre.

En d’autres termes, il ne s’agit pas d’une comparaison entre des pommes et des pommes.

« Les valeurs d’expertise et les valeurs marchandes ne sont tout simplement pas la même chose. C’est un fait bien connu », a déclaré Eli Beracha, président de l’école d’immobilier de la Florida International University. « Cela est particulièrement vrai pour les propriétés uniques. Et il est très facile de prétendre qu’il s’agit d’une propriété unique.

Dina Goldentayer, directrice exécutive des ventes chez Douglas Elliman dans le sud de la Floride, a déclaré que, d’après son expérience sur le marché de l’ultra-luxe, l’évaluation de l’évaluateur fiscal n’est pas prise en compte lorsqu’on tente d’évaluer une propriété.

« Il ne ferait pas un très bon agent immobilier », a déclaré Goldentayer à propos du juge. « C’est tellement connu qu’il ne s’agit pas d’une détermination précise de la valeur marchande. »

Goldentayer a ajouté : « S’il existe un classement quant à ce qui aurait la valorisation la plus basse, c’est le bureau de l’évaluateur fiscal, suivi de Zillow, puis la valorisation de l’agent immobilier est la plus élevée. »

Il n’est pas correct de supposer qu’une cotisation fiscale et une valeur marchande sont la même chose, selon Jonathan Miller, président et chef de la direction de Miller Samuel Inc., une société d’évaluation immobilière de New York.

« Ils peuvent l’être, sur certains marchés, c’est la même chose, mais sur la plupart d’autres, ce n’est pas le cas », a déclaré Miller.

Melissa Cintron, associée dans les groupes de défense des assurances et de droit des sociétés et de l’immobilier chez Harrington Ocko & Monk, a déclaré qu’il n’était « pas contestable » que Mar-a-Lago vaut plus de 28 millions de dollars sur la base d’améliorations et d’une analyse de marché.

Bien sûr, ce n’est pas parce que la valeur d’évaluation fiscale utilisée par le juge a minimisé la valeur de Mar-a-Lago que Trump a utilisé une évaluation juste pour Mar-a-Lago. Ce point est sujet à débat.

« La valeur n’est certainement pas claire », a déclaré Miller. « Le test est ce que le marché déterminerait pour la propriété. Le défi, c’est qu’il ne s’agit pas d’une maison unifamiliale.

Le juge, dans sa décision, a noté que Trump avait accepté d’utiliser Mar-a-Lago comme club social et qu’il existe des restrictions limitant l’utilisation potentielle de la propriété comme résidence unifamiliale.

En règle générale, les agents immobiliers, les acheteurs et les vendeurs tentent de déterminer la valeur estimée d’une propriété en la comparant à des propriétés similaires récemment vendues dans la même région. Mais cela n’est peut-être pas possible lorsqu’il s’agit d’une propriété unique, en particulier celle appartenant à une personne célèbre et qui fonctionne comme un club privé.

« Mar-a-Lago est un tel atout pour le trophée. C’est dans une ligue complètement différente à part entière », a déclaré Goldentayer, l’agent immobilier du sud de la Floride.

Goldentayer a déclaré que pour établir une valeur sur Mar-a-Lago, elle embaucherait trois évaluateurs indépendants et prendrait une moyenne mixte de leurs évaluations. Elle n’utiliserait pas l’évaluation de l’expert fiscal.

Trump et ses avocats ont vivement critiqué la décision de la semaine dernière. L’avocat de Trump, Christopher Kise, a qualifié la décision de « complètement déconnectée des faits et de la loi en vigueur ».

Trump a accusé Engoron de « faire ce que voulait » la procureure générale de New York, Letitia James.

Cependant, la décision ne reposait pas uniquement sur Mar-a-Lago. Le juge de New York a découvert plusieurs cas où Trump et ses fils adultes avaient gonflé la valeur de propriétés.

Par exemple, Engoron a découvert que Trump avait gonflé la valeur des propriétés du 40 Wall Street et du Seven Springs Estate dans le comté de Westchester, dans l’État de New York, ainsi que d’un terrain de golf à Aberdeen, en Écosse.

Engoron a notamment découvert que Trump avait multiplié par trois la taille de son triplex à la Trump Tower, provoquant une surévaluation comprise entre 114 et 207 millions de dollars.

« Un écart de cet ordre de grandeur, de la part d’un promoteur immobilier évaluant son propre espace de vie sur plusieurs décennies, ne peut être considéré que comme une fraude », a écrit Engoron.

Cintron, l’associé de Harrington Ocko & Monk, ne pense pas que la controverse sur la valorisation de Mar-a-Lago fasse avancer la question de savoir si Trump a commis une fraude.

« Il existe suffisamment de schémas de cette pratique dans lesquels il s’est engagé en ce qui concerne ses propriétés pour étayer les conclusions du juge Engoron selon lesquelles il y avait une intention de frauder », a déclaré Cintron.

Anna Bahney de CNN a contribué à ce rapport.

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