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Nouvelles canadiennes

La conversion d’espaces de bureaux vides pourrait-elle aider à freiner la crise du logement à Toronto ? Un conseiller le pense

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Un conseiller municipal de Toronto fait pression pour convertir des immeubles de bureaux plus anciens et sous-utilisés en appartements ou en copropriétés dans le but de lutter contre la crise du logement dans la ville.

Conseil. Brad Bradford a présenté une motion qui sera débattue lors de la réunion du comité de planification et de logement de la semaine prochaine, demandant à la ville d’examiner de plus près la possibilité de convertir certains de ces bâtiments en logements résidentiels. Il souhaite également que Toronto abandonne les restrictions obligeant les promoteurs à remplacer les immeubles de bureaux convertis par des espaces équivalents pour les entreprises ailleurs.

« Il n’a jamais été aussi difficile et aussi coûteux de vivre à Toronto », a déclaré Bradford. « Et nous devons profiter de chaque occasion pour offrir davantage de logements aux personnes qui souhaitent s’établir à Toronto. »

Bradford affirme que les taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville restent à environ 50 % des niveaux d’avant la pandémie. Avec de nombreux employés travaillant à domicile, les employeurs déplacent leurs espaces de bureau pour avoir une empreinte plus petite, a-t-il déclaré.

« La réalité est que la nature du travail a changé », a-t-il déclaré. « On va voir des gens revenir au bureau, mais ils vont revenir dans un format différent. Il y a beaucoup plus de travail hybride. Et du coup, les entreprises n’ont pas besoin de la même quantité d’espace. »

Mais transformer un ancien immeuble de bureaux en logements résidentiels n’est pas chose facile. Dans la conception des bureaux, il est difficile de s’assurer que tous les appartements ont accès aux fenêtres et que les conduites d’eau se trouvent dans le bon espace. Certains bâtiments plus anciens contiennent des matières dangereuses, comme l’amiante, qui doivent être éliminées.

La conversion n’est pas une solution universelle : Bradford

Tous les bâtiments ne se prêtent pas à une conversion, reconnaît Bradford, mais les règles de la ville concernant le remplacement du parc de bureaux constituent souvent le dernier obstacle qui empêche les promoteurs de réaffecter un site.

Bradford aimerait que le personnel municipal intègre sa demande dans une analyse des espaces de bureaux déjà en cours.

« Je pense que ces politiques ont été rédigées à une époque différente, quand il y avait un environnement de marché différent et, franchement, des défis différents autour du contexte des bureaux et du logement », a-t-il déclaré. « Pour l’instant, nous devons nous concentrer sur le logement. »

Michael Case, directeur général de l’équipe de location de bureaux de CBRE au centre-ville de Toronto, affirme que la société de services immobiliers commerciaux estime les taux d’inoccupation à un peu plus de 15 pour cent. Cela représente une hausse par rapport au plus bas historique de 2 % enregistré dans la ville avant la pandémie.

Mais Case affirme qu’il y a quelques distinctions à faire dans ces chiffres.

Les immeubles haut de gamme, dits de « classe A », qui sont souvent neufs et offrent de meilleures commodités, ont un faible taux d’inoccupation à Toronto. Ce sont les propriétés de « classe B ou classe C » qui datent de plusieurs décennies et offrent moins aux entreprises qui ont du mal à attirer des locataires, a-t-il déclaré.

« C’est là que nous constatons beaucoup plus de logements vacants et que les propriétaires deviennent plus agressifs sur les types de transactions qu’ils concluent », a-t-il déclaré.

Case a déclaré qu’il y avait un meilleur équilibre à trouver entre le taux d’inoccupation élevé aujourd’hui et le taux très faible d’avant la pandémie, et la conversion résidentielle pourrait aider à résoudre ce problème. Aucun de ces niveaux n’est sain pour le marché de l’immobilier commercial, a-t-il déclaré.

« Il sera préférable d’atteindre cet équilibre sain », a déclaré Case. « Donc, je pense qu’il est très peu probable que nous nous rapprochions un jour des 2% de postes vacants auxquels nous sommes actuellement. »

« Si nous pouvons… convertir une poignée d’immeubles et nous rapprocher de ce taux d’inoccupation de huit pour cent, (c’est) un bon endroit pour tout le monde », a-t-il ajouté.

Brad Bradford
Conseil. Brad Bradford affirme que tous les immeubles de bureaux ne se prêtent pas à une conversion en logements résidentiels, mais que cela pourrait faire partie de la solution aux problèmes de logement de Toronto. (CBC)

Une nouvelle politique pourrait établir un meilleur équilibre et réduire les obstacles

Matti Siemiatycki, directeur de l’Infrastructure Institute de l’Université de Toronto, a déclaré qu’historiquement, les villes ont gardé leurs terrains d’emploi et ont résisté aux conversions.

« Alors que le résidentiel est devenu la forme de développement la plus rentable et que les bureaux connaissent des difficultés sur de nombreux marchés, les villes ont essayé de s’assurer qu’elles ne perdent pas leurs emplacements de bureaux », a-t-il déclaré. « Nous ne voulons pas avoir uniquement des villes de villégiature comme centres urbains. Elles doivent être à la fois des environnements de vie, de travail et de loisirs. »

Siemiatycki a déclaré qu’une politique de conversion qui établit un équilibre et abaisse les obstacles à la conversion est la bonne approche. Mais sans incitations gouvernementales, même l’abandon des règles de zonage prohibitives pourrait ne pas aider, a-t-il ajouté.

« Le marché va être influencé par cette situation », a-t-il déclaré. « Et je pense que ce que nous avons déjà vu, c’est que sans subventions importantes, seul un nombre relativement restreint de bâtiments seront convertis. … Cela contribuera à résoudre la crise du logement. »

L’architecte Steven Paynter a réalisé un travail approfondi sur la conversion de bureaux en logements résidentiels et est actuellement le leader mondial du domaine de pratique pour la transformation des bâtiments pour la société Gensler. Il existe des opportunités à Toronto pour réorienter l’utilisation des bureaux vieillissants et renforcer le précieux parc d’appartements locatifs de la ville, a-t-il déclaré.

« La grande majorité des projets sur lesquels nous travaillons actuellement sont destinés à la location, parce que les propriétaires de ces immeubles de bureaux sont des propriétaires à long terme ou veulent rester des propriétaires à long terme, ils produisent donc un parc locatif de haute qualité.  » il a dit.

Paynter affirme que l’entreprise a effectué des travaux à Calgary, où un programme d’incitation municipal a permis de convertir plus d’une douzaine de bâtiments en bâtiments résidentiels.

Les projets sont meilleurs pour l’environnement et, lorsque la construction est adaptée, ils nécessitent moins d’investissements pour être convertis que pour démarrer la construction d’un nouveau bâtiment à partir de zéro.

« Vous pouvez passer directement de la conception à la construction en un mois environ », a déclaré Paynter. « Et puis vous pouvez le faire beaucoup plus rapidement, parce que vous ne creusez pas ce trou, vous ne mettez pas le béton. Tout cela existe déjà. »

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