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Faut-il craindre les prêts à amortissement négatif ?

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En raison du risque accru que représente l’amortissement négatif des prêts hypothécaires, le régulateur bancaire canadien vient d’ajuster ses exigences envers les institutions financières du pays.




De quoi parle-t-on exactement ?

Un prêt hypothécaire à amortissement négatif est un prêt dont les mensualités ne couvrent plus les intérêts et le capital. Le taux de déclenchement devient le taux auquel le versement hypothécaire couvre uniquement les intérêts. A ce taux, aucune partie du versement n’est affectée au remboursement du capital. Lorsque cela se produit, les intérêts impayés sont généralement ajoutés au solde hypothécaire, entraînant un amortissement négatif. La Banque du Canada estime qu’environ 75 % des prêts hypothécaires à taux variable au pays sont remboursés en versements fixes. La banque centrale explique qu’avec un tel prêt, lorsque les taux d’intérêt fluctuent, le montant du versement hypothécaire ne varie pas, mais la part du versement affectée aux intérêts (plutôt qu’au capital) est modifiée.

Pourquoi se retrouve-t-on dans cette situation ?

La popularité des prêts hypothécaires à taux variable a augmenté pendant la pandémie, lorsque ces taux étaient nettement inférieurs aux taux fixes.

Les prêts hypothécaires à taux variable représentaient 20 % de l’encours total de la dette hypothécaire du pays à la fin de 2019. Cette proportion est passée à 33 % l’automne dernier, selon les données de la Banque du Canada.

Les hausses successives des taux d’intérêt depuis mars de l’année dernière ont durement frappé ceux qui ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable.

Peut-on parler de crise ?

Le phénomène n’est pas forcément synonyme de crise, du moins pas à ce jour. Le phénomène d’amortissement négatif se produit dans un cycle de hausses de taux. La part des versements consacrée aux intérêts augmente et celle affectée au capital diminue. La situation s’inverse lorsque les taux commencent à baisser.

Existe-t-il beaucoup de ces types de prêts ?

L’économiste en chef de la Banque Scotia, Derek Holt, calcule qu’environ 10 % de tous les prêts hypothécaires résidentiels au pays sont des prêts à amortissement négatif. Pour arriver à cette conclusion, il dit s’être basé sur les déclarations des cinq grandes banques canadiennes (Royale, TD, Scotia, BMO et CIBC) et avoir pris en compte la part de chacune dans le marché des prêts hypothécaires résidentiels.

Dois-je craindre pour ma banque ?

En un mot : non. Les grandes banques canadiennes sont bien capitalisées.

Les portefeuilles hypothécaires des six plus grandes banques du pays devraient, selon l’agence de notation Fitch, résister à la pression exercée par la hausse des taux et l’augmentation des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires compte tenu notamment des faibles taux de chômage, des niveaux élevés d’immigration et des déséquilibres entre l’offre et la demande qui soutiennent les prix de l’immobilier.

Fitch prévoit que les défauts de paiement des prêts hypothécaires passeront d’un minimum record de 0,14 % en 2022 à entre 0,2 % et 0,25 % cette année et devraient se maintenir à ces niveaux en 2024.

Cependant, les autorités agissent pour une raison, n’est-ce pas ?

Alors que les soldes hypothécaires augmentent suite à la hausse des taux d’intérêt, le Bureau du surintendant des institutions financières a ajusté les exigences en octobre afin que les banques et les assureurs hypothécaires détiennent des réserves de capital suffisantes pour absorber les risques posés par les prêts hypothécaires qui se retrouvent en amortissement négatif. Le régulateur espère que les nouvelles exigences encourageront les banques à réduire le nombre de prêts hypothécaires qui autrement aboutiraient à un amortissement négatif.

Quelles solutions pour les emprunteurs ?

Les banques travaillent généralement de manière proactive avec leurs clients emprunteurs pour tenter de minimiser les défauts de paiement sur les prêts hypothécaires résidentiels et ainsi éviter les saisies immobilières. Les ajustements possibles vont de l’amélioration des mensualités au passage à un prêt à taux fixe, en passant par le refinancement et même l’allongement des périodes d’amortissement lorsque la situation le permet.

Alors, quel impact les nouvelles exigences ont-elles sur les banques ?

Minime et facilement résorbable, selon l’analyste Mike Rizvanovic du cabinet Keefe, Bruyette & Woods. « Une dérogation permet aux banques d’éviter le nouveau supplément de capital si elles peuvent démontrer que leurs modèles existants sont suffisamment conservateurs pour tenir compte des risques plus élevés associés aux prêts hypothécaires à amortissement négatif. »



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