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Airbnb et d’autres sont des paratonnerres en matière de loyer abordable. Les réformes seront-elles utiles ?

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Alors que les politiciens proposent des réglementations plus strictes sur le marché de la location à court terme comme moyen de rendre le logement abordable au Canada, le débat reprend sur la question de savoir si des mesures de répression plus sévères contre Airbnb et d’autres similaires apporteront une amélioration notable.

Airbnb et d’autres sont des paratonnerres en matière de loyer abordable. Les réformes seront-elles utiles ?

L’annonce lundi par la Colombie-Britannique de l’adoption de nouvelles règles régissant les sites de location à court terme comme Airbnb et Vrbo a relancé un débat de longue date au Canada sur l’impact de ces plateformes sur l’abordabilité des locations dans le pays.

Les réglementations limiteraient les hôtes de la province à louer uniquement leur résidence principale et une suite secondaire, les petites villes étant exemptées de ces règles. Les amendes seraient également augmentées pour ceux qui enfreignent les règles municipales.

Le premier ministre de la Colombie-Britannique, David Eby, a présenté la répression comme un moyen de rétablir l’abordabilité du logement.

« Quiconque recherche un logement abordable sait à quel point c’est difficile, et les locations à court terme rendent la tâche encore plus difficile », a-t-il déclaré lundi.

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Le gouvernement de la Colombie-Britannique va sévir contre les locations à court terme


La réglementation du marché de la location à court terme relève généralement de la compétence provinciale ou municipale, de nombreuses villes, dont Toronto et Vancouver, ainsi que la province de Québec ayant déjà mis en place des règles et des exigences en matière de licence pour régir la manière dont les hôtes utilisant Airbnb et ses semblables peuvent fonctionner.

Mais Chrystia Freeland, vice-première ministre et ministre des Finances du Canada, s’est prononcée sur la question mardi, qualifiant la répression en Colombie-Britannique de « très importante » et encourageant les autres provinces à suivre son exemple.

Même si elle reconnaît que les locations à court terme relèvent généralement d’autres niveaux de gouvernement, Freeland a déclaré qu’Ottawa cherchait à voir s’il existe des « outils » dans la boîte à outils fédérale pour « soulager la pression » sur le marché locatif tendu.

« Nous regardons autour de nous et nous demandons : que pouvons-nous faire immédiatement pour rendre plus de logements disponibles pour les Canadiens ? Et la location à court terme fait partie de ces espaces », a-t-elle déclaré.

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Quel impact Airbnb a-t-il sur les marchés locatifs ?

Freeland a cité des estimations de l’Université McGill en 2019 selon lesquelles 31 000 logements pourraient être libérés des plateformes de location à court terme – en particulier à Toronto, Montréal et Vancouver – grâce à une réglementation plus poussée de l’espace.

Cette étude a signalé que les locations à court terme encouragent une plus grande financiarisation de l’immobilier et constituent une « menace pour l’abordabilité du logement ».

« En supprimant des logements qui seraient autrement disponibles sur le marché de la location à long terme, Airbnb réduit l’offre de logements et, par conséquent, l’abordabilité du logement », indique le rapport.

Mais une étude récente utilisant pour la première fois les informations internes d’Airbnb montre que la proportion d’unités hébergées sur le site ne contribuerait probablement pas à la crise de l’abordabilité du logement au Canada.

« Airbnb, à lui seul, n’est tout simplement pas assez important pour avoir un impact sur le prix moyen des loyers », déclare Tony Bonen, directeur de la recherche économique au Conference Board du Canada et auteur du rapport.

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Le groupe de réflexion, qui se décrit comme objectif et non partisan, a publié l’analyse de l’impact d’Airbnb sur les marchés locatifs canadiens moins d’une semaine avant l’annonce de la nouvelle réglementation de la Colombie-Britannique. D’autres plateformes de location à court terme n’ont pas été incluses dans l’analyse du Conference Board, bien que certaines propriétés répertoriées sur des sites comme Vrbo soient également répertoriées sur Airbnb.

L’étude cherchait à comprendre le lien entre les loyers dans les quartiers du Canada, qui, selon le Conference Board, ont augmenté en moyenne de 30 % entre 2016 et 2022, et la multiplication par trois du nombre d’unités Airbnb au cours de cette période.


Cliquez pour lire la vidéo : « Le marché immobilier de l'Okanagan pourrait-il être inondé de nouvelles inscriptions à la suite des nouvelles règles de location à court terme ?


Le marché immobilier de l’Okanagan pourrait-il être inondé de nouvelles inscriptions à la suite des nouvelles règles de location à court terme ?


Bonen déclare à Global News que le Conference Board a trouvé une corrélation entre les quartiers qui ont vu les loyers augmenter le plus rapidement et les zones qui ont connu une croissance rapide des unités Airbnb.

Mais cette corrélation ne signifie pas que la croissance des logements Airbnb a provoqué la hausse des loyers : ils pourraient simplement augmenter pour les mêmes raisons.

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Les facteurs qui font augmenter la demande de locations dans un quartier particulier – un emplacement central, la proximité des transports en commun ou des restaurants populaires – pourraient également rendre ces zones plus attractives pour que les hôtes y installent une unité Airbnb destinée aux touristes, avance le rapport.

« Nous ne trouvons aucune preuve convaincante que le niveau d’activité d’Airbnb ait eu un impact significatif sur les loyers », conclut le rapport.


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Vice-Premier ministre sur la législation sur la location à court terme en Colombie-Britannique


L’offre totale d’unités Airbnb n’est pas suffisante pour avoir un impact sur l’accessibilité financière, selon un économiste

Le Conference Board a déclaré que la seule exception à cette tendance était au Québec, où il a observé un léger impact de la proportion d’Airbnbs dans cette province.

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Sur l’augmentation moyenne de 234 $ des loyers entre 2016 et 2022, le rapport attribue environ 4 $ de cette hausse à l’influence d’Airbnb après avoir pris en compte d’autres facteurs.

Bonen dit qu’il n’est pas clair pourquoi la province s’est démarquée dans l’analyse, mais il suggère que la proportion plus élevée d’unités Airbnb dans les quartiers du centre-ville de Montréal et de Québec pourrait limiter l’offre déjà restreinte de logements locatifs plus que dans d’autres marchés.

Le rapport révèle en effet que l’augmentation des loyers était plus importante dans les quartiers où la densité de locations à court terme est plus élevée : dans le quartier Saint-Roch de Québec, où les unités Airbnb représentaient 7,5 pour cent du parc immobilier global en 2022, le rapport du Conference Board les modèles ont révélé qu’une hausse moyenne du loyer de 55 $ sur la période pouvait être attribuée à la plate-forme, représentant environ un quart des coûts globaux de location.

Mais à l’échelle nationale, il n’y a tout simplement pas assez d’unités Airbnb pour faire une brèche tangible dans le faible parc immobilier du Canada, affirme Bonen.


Cliquez pour lire la vidéo : « Les bâtiments déjà zonés pour la location à court terme seront-ils exemptés de la nouvelle législation sur la location à court terme ? »


Les immeubles déjà zonés pour la location à court terme seront-ils exemptés de la nouvelle législation sur la location à court terme ?


En moyenne, les logements Airbnb représentent environ un demi-point de pourcentage du parc de logements dans les 330 quartiers étudiés par le Conference Board. Tout au plus, ce chiffre s’élève à 1 pour cent du total des unités sur les marchés Airbnb les plus peuplés des plus grandes villes du Canada, selon le rapport.

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Bien que Bonen reconnaisse que le Canada doit proposer davantage de solutions pour augmenter rapidement l’offre de logements dans le pays afin de rétablir l’abordabilité, il affirme qu’augmenter ce stock d’un pour cent n’est pas une solution miracle à la crise du logement.

Entre-temps, Robert Kavcic, économiste principal à BMO, a déclaré jeudi dans une note adressée à ses clients que le marché de la location à court terme était récemment soumis à une « attaque à grande échelle » aux niveaux provincial et fédéral.

Il a déclaré que l’impact de la libération d’environ 30 000 logements locatifs à court terme sur le marché à long terme ne changerait pas la donne pour l’offre, avec des mises en chantier avoisinant la barre des 250 000 par an et les décideurs politiques cherchant à doubler ce chiffre dans les années à venir. devant.

Kacvic a toutefois ajouté que ce n’est « pas rien » d’ajouter une offre, même marginale, aux quartiers du Canada qui sont actuellement confrontés à des taux d’inoccupation des logements locatifs très serrés.

Les réglementations ne rétablissent pas l’abordabilité

En concluant que la proportion globale d’unités Airbnb dans les quartiers canadiens n’a pas entamé l’abordabilité, le rapport du Conference Board a également constaté que la réglementation de l’espace au cours des dernières années n’a pas contribué à améliorer les conditions des locataires.

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Vancouver a introduit une réglementation sur la location à court terme en 2018 et Toronto a emboîté le pas en 2020. Les deux villes exigent que les opérateurs souscrivent à une licence pour héberger sur leur plateforme. Comme beaucoup d’autres municipalités au Canada, les hôtes de Vancouver et de Toronto ne peuvent proposer un logement dans leur résidence principale qu’en location à court terme.

L’étude du Conference Board a révélé que les restrictions en matière de résidence principale sur un marché donné entraînaient généralement une baisse des inscriptions Airbnb d’environ 50 pour cent. Mais il a ajouté que ces baisses des inscriptions ne s’accompagnaient d’aucun soulagement sur les marchés locatifs analysés.

« Même si elles ont eu un impact évident sur l’activité d’Airbnb, ces réglementations n’ont pas entraîné de baisse des loyers dans les juridictions dans lesquelles elles ont été mises en œuvre », indique le rapport.

Airbnb affirme que sa plateforme ne devrait pas être le visage de la crise du logement au Canada.

« Même si nous sommes toujours prêts à travailler avec les gouvernements pour répondre aux préoccupations des communautés, les réglementations strictes sur le partage de logements n’ont pas atténué la crise du logement au Canada, y compris celles qui sont déjà en place dans les communautés mentionnées par la vice-première ministre – Toronto, Vancouver et Montréal. « , a déclaré Nathan Rotman, responsable politique d’Airbnb Canada, dans une déclaration à Global News jeudi, citant le rapport du Conference Board.

Rotman a souligné les avantages d’Airbnb pour ses hôtes qui gagnent de l’argent sur la plateforme et pour les voyageurs qui stimulent l’économie des marchés locaux de la Colombie-Britannique.

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Les restrictions de location à court terme en Colombie-Britannique signifieront-elles moins de possibilités de voyage ?


« Nous espérons que les législateurs adopteront une réglementation plus sensée et écouteront les nombreux résidents – hôtes, voyageurs et entreprises – qui seront touchés par les règles proposées », a-t-il déclaré.

La montée des tensions autour des locations à court terme survient alors que le gouvernement fédéral tente de résoudre une crise de l’abordabilité en augmentant rapidement le nombre de logements disponibles pour les locataires, notamment en proposant d’exonérer la TPS sur les nouveaux appartements locatifs construits à cet effet.

Le groupe Expedia, propriétaire de la plateforme de location à court terme Vrbo, est également attentif aux mouvements du gouvernement fédéral dans ce domaine. Les dossiers de lobbying public montrent que les représentants de l’entreprise ont régulièrement rencontré les responsables des finances du gouvernement au cours de l’année dernière pour discuter de fiscalité et d’autres préoccupations économiques.

Le président d’Expedia Canada, Robert Dzielak, a rencontré des représentants du gouvernement plus d’une douzaine de fois au cours de la dernière année et deux fois au mois d’octobre. Global News a contacté Expedia pour lui poser des questions sur les objectifs de lobbying de l’entreprise et sur les récents commentaires de Freeland sur une éventuelle action fédérale dans le domaine.

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Hunter Doubt, directeur des affaires gouvernementales de l’entreprise pour le Canada, a exprimé sa « grande inquiétude » quant à l’approche adoptée en Colombie-Britannique consistant à restreindre les inscriptions et a averti que la mise en œuvre d’une « politique unique » pour toutes les provinces et tous les territoires aurait pu « involontairement conséquences. »

« Nous espérons que le gouvernement fédéral veillera à ce que les plateformes de location à court terme, telles que Vrbo, soient incluses dans les discussions au cours des prochaines semaines et avant que des mesures ne soient prises », a déclaré Doubt dans un communiqué.

Il a réitéré ses inquiétudes quant aux perspectives économiques des Britanno-Colombiens et a déclaré que l’entreprise continuerait de travailler avec la province et les municipalités sur toute nouvelle politique.

Bonen dit qu’il est compréhensible que les plateformes de location à court terme soient critiquées alors que les discussions sur les problèmes d’abordabilité du logement s’intensifient. Airbnb et autres sont des acteurs relativement nouveaux dans le secteur du logement, et les données disponibles ainsi que la compréhension de leur impact sont limitées.

Il affirme également que ces plateformes sont accompagnées de problèmes sociaux tels que des inquiétudes concernant les lieux de fête et d’autres problèmes de sécurité qui surgissent dans les quartiers. Les réglementations peuvent être efficaces pour résoudre ces problèmes, note-t-il, mais elles peuvent également être confondues avec des efforts visant à résoudre les problèmes d’accessibilité financière au logement.

Bonen dit qu’il espère que le rapport du Conference Board ajoutera une « nuance » au débat politique sur les locations à court terme à l’avenir et sur les réglementations appropriées ou non pour résoudre les problèmes.

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« Lorsque nous réfléchissons à l’abordabilité et aux prix de location en soi, je pense que nous devons vraiment concentrer notre attention sur les domaines dans lesquels nous en aurons le plus pour notre argent », déclare Bonen.


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