Airbnb bientôt autorisé dans presque toutes les résidences principales du Québec

Dès le 25 mars, presque tous les Québécois pourront louer leur logement aux touristes en vertu d’une nouvelle loi qui va mieux que prévu dans le monde municipal.

On se souviendra qu’à l’automne 2020, les municipalités québécoises étaient pressées sur la question. Avec le projet de loi 67, le gouvernement Legault s’apprêtait à autoriser tous les résidents du Québec à louer leur résidence principale sur des plateformes comme Airbnb pour une durée maximale de 30 jours.

Le texte de la loi était « une atteinte aux compétences municipales en matière d’aménagement du territoire », dont les règlements de zonage, dénonçait à l’époque la présidente de l’Union des municipalités du Québec (UMQ), Suzanne Roy, aujourd’hui ministre à l’intérieur du gouvernement Legault. Afin de calmer le jeu, la ministre des Affaires municipales, Andrée Laforest, a permis aux villes d’adopter un règlement limitant ce droit à certaines zones. Ils avaient jusqu’au 25 mars 2023 pour agir.

Cependant, à l’approche de ladite date, force est de constater que seule une minorité des 1 130 municipalités du Québec l’ont fait.

Ce qui surprend les lobbies municipaux qui se sont battus pour obtenir ce droit. « Je sais, ce n’est pas beaucoup », a noté en entrevue le maire de Saint-Donat, Joé Deslauriers, qui mène le dossier à l’UMQ. « Si les villes ne font rien avant le 25 mars, [la location touristique] résidences principales, cela est autorisé de facto. « Préoccupée par la situation, l’association a d’ailleurs multiplié les communications ces derniers mois pour rappeler à ses adhérents l’échéance.

«Il y a peut-être des municipalités qui n’ont jamais eu de problème avec les locations à court terme», a dit le président de la Fédération québécoise des municipalités, Jacques Demers.

Impossible de savoir exactement combien de villes ont légiféré en la matière. Le ministère des Affaires municipales ne conserve pas de données sur le sujet; les groupes municipaux non plus.

Après vérification, plusieurs grandes villes – Montréal, Québec, Gatineau, Lévis – n’ont adopté aucun règlement à cet effet. Au cours de ses recherches, Le devoir a cependant identifié quelques endroits, presque tous dans des secteurs touristiques : Orford, Sainte-Catherine-de-Hatley, Bromont, Saint-Ferréol-les-Neiges, Beaupré, Ogden, Magog…

maintenir le statut quo

À Magog, « ça répondait à une demande de citoyens », précise la mairesse, Nathalie Demers. « Nous sommes une ville où l’hébergement touristique est encore assez attractif, avec des bords de lac et tout ça. »

Avant même que le gouvernement ne légifère, la Ville avait limité la possibilité d’utiliser Airbnb et d’autres plateformes à certaines zones. Le nouveau règlement visait donc à garantir que la nouvelle loi n’invalide pas l’ancienne.

Conformément à la procédure, la Ville a soumis son règlement à un greffe en janvier. Cependant, les citoyens ne sont pas venus en nombre suffisant pour justifier la tenue d’un référendum. « Il n’y a qu’une seule zone – sur les 492 que nous avons – qui a voulu avoir le droit de faire [de l’hébergement touristique]. Ailleurs, c’est le statu quo », explique le maire.

Cet exercice contre-intuitif a semé beaucoup de confusion dans la population, note-t-elle. « Habituellement, les gens se mobilisent parce qu’ils ne veulent pas de changement. Le registre, d’habitude, tu viens le signer parce que tu es contre [un projet]. […] C’était tout un défi de communication. »

La municipalité de Saint-Ferréol-les-Neiges, au pied du mont Sainte-Anne, a également adopté un règlement en début d’année. « La location à court terme est un problème que nous connaissons depuis longtemps », indique son directeur général, François Drouin. « A partir du moment où les voisins changent tous les week-ends ou régulièrement, il y a des désagréments. Puis le voisin qui a causé des ennuis, on en entend parler le lundi, mais il est parti le dimanche soir. »

La réglementation de Saint-Ferréol-les-Neiges n’autorise la location d’une résidence que dans certains lieux réputés plus touristiques. « Dans les secteurs où elle était déjà autorisée, elle a été maintenue. Elle est cependant interdite ailleurs sur le territoire. »

Une décision qui n’a pas plu à tout le monde. Hans Moreau, qui habite la municipalité depuis près de 15 ans, dit être tombé de sa chaise lorsqu’il a découvert que le nouveau règlement le priverait d’une source potentielle de revenus. « Je travaille sur ma maison depuis longtemps et j’avais prévu de la louer. […] C’est juste un revenu supplémentaire qui servirait à payer les vacances », explique ce père de cinq enfants.

M. Moreau reproche à la municipalité de ne pas avoir informé adéquatement la population de la tenue de la consultation sur le règlement. « À Magog, il y avait de beaux communiqués de presse très clairs. Nous, il n’y avait pas de communication dans le journal. C’était pourtant une réglementation importante qui touchait beaucoup de monde », déplore-t-il. Il se dit victime d’une « injustice sociale ». « Cela signifie que les gens comme moi n’auront pas accès à de petits revenus supplémentaires. Mais aussi, cela influence la valeur de ma maison. »

Le directeur général se défend en affirmant que les prestataires d’hébergements touristiques marchands se plaignent également de la concurrence résultant de la location de courte durée des résidences principales.

Quant à savoir si le public était en mesure de comprendre le processus, M. Drouin a mis les choses en perspective. « C’est certain que toutes les évolutions réglementaires qui touchent les usages sur le territoire, c’est compliqué. Alors ce n’est pas forcément quelque chose de simple pour les citoyens… Mais ce n’est pas propre à cette situation. »

Tout ça pour ça

Cependant, si pour M. Moreau l’entrée en vigueur de la loi a un impact significatif, plusieurs observateurs estiment qu’il ne se passera pas grand-chose le 25 mars. Pour quoi faire ? Car la pression exercée par les Airbnbs de ce monde vient majoritairement des résidences secondaires, pas des résidences principales.

Dans une ville comme Saint-Donat, par exemple, les résidences principales ne représentent qu’une infime partie du parc immobilier, souligne son maire. La Ville a également profité de l’approche de l’échéance du 25 mars 2023 pour consulter sa population sur l’encadrement des locations de courte durée en général, dont celle des chalets et autres résidences de tourisme.

Guillaume Lavoie, consultant spécialisé dans ce qu’on appelle « l’économie du partage », a dirigé le groupe de travail qui a recommandé au gouvernement Legault de légiférer sur la question. Trois ans plus tard, il voit dans la timide réaction des communes une preuve que cette réforme avait probablement sa raison d’être. « On pourrait présumer que la réglementation québécoise résout une foule de problèmes », dit-il.

« La raison pour laquelle le gouvernement a fait cela est qu’il n’y a pas de distinction entre résidence principale et résidence secondaire dans le zonage municipal. Et la distinction est cruciale, dit-il, puisque, contrairement à d’autres, les personnes qui louent parfois leur propre toit ne réduisent pas l’offre de logements.

« Le gros problème, ce sont les résidences secondaires, quand les gens les utilisent – ​​surtout en milieu urbain – pour des locations à court terme. Là, les villes ont le droit de dire si elles le veulent ou non. »

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